KİRA UYARLAMASI İLE İLGİLİ BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

T.C.iSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 54. HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO: 2023/845
KARAR NO:2023/536
MAHKEMESİ: İSTANBUL 8. SULH HUKUK MAHKEMESİ
TARiHI:01/11/2022
NUMARASI: 2022/302 - 2022/1 157
DAVANIN KONUSU: Kira (Uyarlama Istemli)
KARAR TARİHİ: 15/03/2023
   Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda,
GEREĞi GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ
   Istinaf isteminde usul işlemlerinin tamam olduğu anlaşıldıktan sonra ilkderece mahkemesinin dosyasındaki bütün belgeler ve dosya hakkındaki dairemiz üyesince düzenlenen rapor incelendi, istinaf başvuru dilekçesinin ve davanin esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan ön inceleme ve asıl incelemede dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı.
   İstinaf sebepleri: Davacı vekili, süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; davanın kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkin olup yasada uyarlama davasıın açılma zamanına ilişkin bir sınırlama bulunmadığını, uyarlamanın koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılmadan karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRILMESİ VE GEREKÇE: 

   Yasal dayanak:Hukuk Muhakemeleri Kanunu;190, 191. maddeleri,          

   Türk Medeni Kanunu 6. maddesi,                                                                  

   Türk Borçlar Kanunu 138, 299, 344, 345 maddeleri,   

   Yarglama konusu olayda: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı Eyüpsultan ilçesi adresinde 01.04.2019 tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı sıfatı ile ikamet ettiğini, 01.04.2022 tarihi itibariyle yeni kira döneminin başlayacağnı, müvekkili tarafından davalıya kiralanan taşınmazın kira başlangıç tarihinde belirlenen 6.500,00 TL kira bedeli yıllık yasal artış oranları ile 2021 yılı için aylk 8,.400,00 TL olarak güncellendiğini fakat taşınmazın bulunduğu site ıçerisindeki emsal taşınmazların rayiç bedellerinin altnda kaldığını belirterek davalının ikamet ettigi taşınmazın civardaki emsal taşınmazların aylık kira bedeli  olan 25.000,00 TL  olarak yeniden uyarlanmasını talep etmiştir.

   Davalı beyan dilekçesinde; davacının 'iyiniyetli olmadığını, taşınmazın kiralandığı 2019 yılından beş yıllık sürenin geçmediğini, sözleşmede artış koşullariıin belirlendiğini, aslında kendisinin haksızlığa uğradığını, davacı yönünden çıkar dengesinin bozulmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.
İlk derece mahkemesi kararında; Yüksek mahkeme kararları ve taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde; imzalanan sözleşmenin 01/04/2019 tarihinde başladığı, 1yıl için kiralandığı davanın 09/03/2022 tarihinde açıldığı, buna gore kira sözleşmesinin süresinin bittiği dikkate alındığında Yargitay ve Bolge Adliye Mahkemeleri içtihatları doğrultusunda kısa süreli olan işbu sözleşmenin uyarlanmasının mümkün olmadığı kanaatine varılarak davanın reddine karar vermiştir.

   Dava; kira bedelinin uyarlanmasına ilişkindir. Taraflar arasinda 01.04.2019 başlangıç tarihli 1 yıl sureli yazılı kira akti bulunduğu, sözleşmede ilk kira yılı için aylk 6.500,00 TL, yillik 78.000,00 TL kira bedelinin ödeneceğinin belirtildiği, Özel şartlar 2.maddesinde 'Kira ödemeleri sürekli 6 aylık ödemeler şeklinde ilk yıl için 6'şar aylık peşin olarak 39.000,00 TL( Otuz dokuz bin Türk Lirası), sonraki yıllar her yıl için hesaplanacak TUiK TÜFE yıllık artş yüzdesinden artirılarak 6 aylık ödemeler şeklinde ilgili ayin 01-15 i arası peşin olarak banka hesabina yapılacaktır.' şeklinde kararlaştırıldığı, dava dilekçesinde 01.04.2022 tarihinden itibaren aylık 25.000,00 TL olarak uyarlanmasının talep edildiği görülmüştür.

   04.06.1958 gün 15/6 sayılı Yargitay Içtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığtgibi; bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hâkimin görevidir. 6100 sayılı HMK'nin 33. maddesinde (HUMK 76) de belirtildiği uzere; hakimin bir davaya uygulanacak hukuku re'sen tespi gorevi bulunmaktadır. Diğer bir anlatmla, maddi vakiaları dile getirmek tarafa, hukuki vasrflandırma ise hâkime ait bir görevdir. Ote yandan, HMK 31. maddesi uyarınca *Hakim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptrabilir, soru sorabilir, delil gösterilmesini isteyebilir hükmü uyarınca, davayı aydinlatma görevi bulunmaktadır.

   Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdir. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çikan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözlesmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de Işlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlama davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.

   Yargitay tarafindan benimsenen ve sözleşmeye bağlnlık ilkesinin istinasini oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK'nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde "Aşırı Ifa Güçluğu" madde başlığı altında düzenlemiş, "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın: istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı duşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan hakları saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır." hükmüne yer verilmiştir. İlgili maddenin gerekçesinde de "Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde öngõrülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenın değişen koşullara uyarlanması ya da donme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

a.Sözleşmenin yapıldiğı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış.Sözleşmenin yapıldiğı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.

b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.

c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarıa aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.                                  

d.Borçlu, borcunu ifa henüz etmemiş veya ifann aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını  saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
   Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir, sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır." denilerek uygulamada da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir
   Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/04/2019 başlangıç tarihli ve I yıl süreli olup davacının, 01/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak ūzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenın taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman kira uyarlama davası açılabilir.

   O halde Mahkemece yapilacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştrılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca gore karar verilmesi gerekir. (Emsal: Yargitay 3 HD-2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar)
    Davacı vekilinin istinaf talebi doğrudur.
   Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından  incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, yapılan değerlendirmenin hükūm kurmak için yeterli olmadığı, açıklandığı şekilde inceleme ve araştırma yapılması gerektiği, davanın esasıyla ilgili olarak gösterilen deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığı,istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.

   HÜ K Ü M: Yukarıda açıklanan nedenlerle,

   Davacının istinaf başvurusunun KABULÜNE,

   İlk derece mahkemesi kararının KALDIRILMASINA,

  Yargnlamanın eksikler tamamlanarak kaldığı yerden devamı için dosyanın ait olduğu Mahkemeye İADESİNE,

   Peşin yatırılan istinaf başvuru harcının mahsubu

   Peşin karar harcının talep anında yatırana iadesine

   Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine,

   Dair dosya üzerinden, taraflarin ve vekillerinin yokluğunda oy birliği ile KESiN
olarak karar verildi, açıkça anlatıldı. 15/03/2023

  BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİNİN KARARINDA BELİRTTİĞİ EMSAL KARAR

3. Hukuk Dairesi         2017/14157 E.  ,  2019/6526 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulü yönünde verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

 Y A R G I T A Y K A R A R I
 Davacı; maliki olduğu taşınmazın, davalıya, 01/07/2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraya verildiğini, sözleşmede ilk yıl kira bedelinin aylık net 6.500 TL olduğunu ve takip eden yıllarda kira bedelinin bir önceki yılın ÜFE ve TÜFE yıllık ortalaması oranında arttırılmasının kararlaştırıldığını, zaman içinde meydana gelen ekonomik değişimler, çevredeki kira bedelleri ve taşınmaz değerlerini etkileyen önemli değişiklikler olduğunu, bu nedenle halen ödenmekte olan kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını belirterek, ödenmekte olan aylık net 11.000 TL kira bedelinin dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 20.000 TL ye uyarlanmasını talep etmiştir.
 Davalı; davacıların taşınmazın müşterek maliklerinden olduklarını, bu nedenle tek başlarına dava açma haklarının bulunmadığını, kira sözleşmesinin 4. Maddesi uyarınca yapılan artışlar neticesinde ödenen kira bedelinin rayiç kira bedelleri ile uyumlu olduğunu, uyarlama şartları bulunmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davacı ...'ın davasının kiraya veren olmaması nedeniyle reddine karar verilmiş, diğer davacı ...'ün davasının kısmen kabulü ile taşınmazdaki 1/8 oranındaki payı dikkate alındığında bu paya isabet eden kira bedelinin dava tarihi itibariyle 2.250 TL olduğuna dair karar verilmiş; Hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.
04.06.1958 gün 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı gibi; bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hâkimin görevidir. 6100 sayılı HMK’nın 33. maddesinde (HUMK 76) de belirtildiği üzere; hâkimin bir davaya uygulanacak hukuku re’sen tespit görevi bulunmaktadır. Diğer bir anlatımla, maddi vakıaları dile getirmek tarafa, hukuki vasıflandırma ise hâkime ait bir görevdir. Öte yandan, HMK 31. maddesi uyarınca “Hakim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir; soru sorabilir; delil gösterilmesini isteyebilir” hükmü uyarınca, davayı aydınlatma görevi bulunmaktadır. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlama davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
 Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulamada da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.
 Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/07/2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olup davacının, 24/11/2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman "uyarlama" davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulduğu görülmektedir.
 Bu durumda, Mahkemece, yukarıda bahsedilen hususlar gözetilerek şartları oluşması halinde kira bedelinin uyarlanması gerekirken, eksik inceleme ile hazırlanan rapor uyarınca hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
 SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacıların sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 11/09/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.