TAHLİYE TAAHHÜDNAMESİNDE DAVA SÜRECİ

TAHLİYE TAAHHÜDÜ VE TAHLİYE TAAHHÜDÜNE BAĞLI DAVA SÜRECİ

    Son zamanlarda sıkça duyduğumuz tahliye taahhüdleri artan kiracı ve ev sahipleri sorunları arasında bir çıkar yolu gibi görürünüyor. Aşağıdaki yazımızda  bunu detaylı bir şekilde sizler için anlattık. 

TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDİR?
    Tahliye taahhüdü; kiracının, kiraya verene taşınmazı belirli tarihte tahliye edeceğine  dair verdiği yazılı beyandır. TBK’nın 352. Maddesi 1. Fıkrası  kapsamında kiracıdan kaynaklı kira sözleşmesinin sona erdirilmesi halidir. 
    “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
    Bu madde kapsamında unutmamız gereken diğer öneli husus tahliye taahhüdünün yalnızca konut ve çatılı iş yerleri bakımından düzenlenebileceğini unutmamak gerekir. İşbu tahliye taahhüdünün geçerli olması ve kiraya verenin bu taahhüdü işleme koyabilmesi için sözleşmede belli geçerlilik şartları aranır.

TAHLİYE TAAHHÜDÜ GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?
    Aşağıda belirtilen şartların herhangi birine uymayan tahliye taahhüdü geçersiz kabul edilir ve işleme konulamaz.

1-) KİRACI TARAFINDAN VERİLMİŞ OLMALI
    TBK 352/1 hükmünün işletilebilmesi için dayanak tahliye taahhüdünün kiracı tarafından verilmesi gerekir. Kiracı ile birlikte oturanların veya başka kişilerin verdiği taahhütler yeterli olmayıp, taahhüdün bizzat kiracı tarafından verilmesi halinde tahliye taahhüdü geçerli olur.

* KONUTTA BİRDEN FAZLA KİRACI OLMASI DURUMUNDA
    Konut veya çatılı iş yerlerinde birden fazla kiracı olması halinde taahhüdün kiracıların tamamı tarafından verilmesi gerekir. Kiracılardan bazılarının taahhüdü vermemesi durumunda tahliye talep edilemez. Tahliyenin bölünmezliği dikkate alındığında sadece taahhüt veren kiracıların dahi tahliyeleri istenemez.

* KİRALANANIN AİLE KONUTU OLMASI DURUMUNDA
    TMK'nın 194.maddesi ile aynı doğrultuda bir düzenleme içeren TBK'nın 349/1 hükmüne göre aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda , kiracı eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bundan hareketle tahliye taahhüdününde bağlayıcı bir fesih beyanı olduğunu düşünürsek eşinin açık rızası olmadıkça kiracının tahliye taahhüdünde bulunamayacağı sonucuna varılmaktadır.

* KİRACININ ŞİRKET OLMASI DURUMU
    Bu durumda taahhüdü verecek olan kişi şirketin yetkilisidir. Şirketin birden fazla imza yetkilisinin olması halinde taahhüdün tüm yetkililer tarafından verilmiş olması gerekir. Birden fazla imza yetkilisi olduğu halde bunlardan birinin kira sözleşmesini ve tahliye taahhüdünü imzalaması halinde artık tahliye taahhüdünün geçersizliği ileri sürülemeyecektir. Kira sözleşmesinin varlığı kabul edilip tahliye taahhüdünün geçersizliğini ileri sürmek TMK'nın 2. Maddesindeki dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.

2-) YAZILI OLMALI
    TBK'nın 352/1 hükmüne göre tahliye davası açılması veya aynı taleple icra takibi başlatılması için kiracı tarafından verilen taahhüdün yazılı olması gerekir. Taahhüdün adi yazılı olması yeterlidir. Bu bağlamda sözlü taahhütlerin geçerli olmayacağı açıktır. Tahliye taahhüdü yazılı olmadıkça açılan tahliye davaları dinlenemez. 

3-) KİRALANANIN TESLİMİNDEN SONRA VERİLMELİ
    TBK'nın yürürlüğünden önce içtihatlarda aranan bu şart TBK'nın 352/1 hükmünde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre geçerli bir tahliye taahhüdü kiralananın tesliminden sonra verilen taahhüttür. Teslim tarihinden önceki taahhütler kiraya verene dava hakkı vermez. Kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesi ile birlikte verilen taahhütler geçerli değildir. Hatta kira sözleşmesinin kurulması ile kiralananın teslim tarihi arasındaki sürede  verilen taahhütler dahi hüküm ifade etmez.
    Tahliye taahhüdünde verilme zamanının bulunmaması geçerliliğini etkilemez. Yazılı tahliye taahhüdünün verilme zamanı belli değilse bunun eslim tarihinden sonra verildiğini kiraya veren ispatlamalıdır. 

4-) TAHLİYE TARİHİ BELLİ OLMALI 
    Yazılı tahliye taahhüdünün kiraya verene dava hakkı sağlaması için aranan son şart tahliye tarihinin belli olmasıdır. Tahliye tarihinin yazılmadığı veya muayyen olmadığı taahhütlere dayalı tahliye kararı verilmez.
    Taahhüt edilen tarih kira döneminin sonu olabileceği gibi kira dönemi içindeki bir tarih de olabilir. 
    Tahliye taahhüdündeki tarih kısmının boş bırakılmış olması, onu tek başına geçersiz kılmaz. Ancak bunun kiralananın tesliminden önce verildiği yazılı olarak ispatlanırsa taahhüt geçersiz olacaktır. 

GEÇERLİ TAHLİYE TAAHHÜDÜNE GÖRE YAPILACAK TAHLİYE NASILDIR?
    Geçerli bir şekilde akdedilmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün varlığı halinde kiracı, işbu taahhütte belirttiği tarihte kiralananı tahliye ederek kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı tarafından mevcut ve geçerli tahliye taahhüdüne aykırı biçimde kiralanan tahliye edilmez ise; kiraya veren tarafından tahliye için icra yoluna ya da dava yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır. 
 
İCRA YOLUYLA TAHLİYE
    Kiracının tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ile tahliyesi, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. İlgili Kanunun 272. ve devamındaki maddelere göre, ev sahibinin tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yoluyla kiracıyı evden çıkarması mümkündür.
    Kiracının tahliyesi için, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ilamsız icra takibi başlatılmalıdır. Yetkili icra dairesi, tahliyeye konu taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir. Takip başlatılmasının ardından icra dairesi, kiracıya bir tahliye emri gönderir. Kiracının bu emir çerçevesinde 15 gün içerisinde evi tahliye etmesi istenir.
    Kiracının tahliye emrine bir itirazı söz konusu olacaksa bu itiraz da 7 gün içerisinde bir dilekçeyle icra dairesine yapılacaktır. Bu süre zarfında kiracı tahliye emrine itirazda bulunursa takip süreci durur. Bu durumda, ev sahibinin 6 ay içerisinde icra mahkemesinde başvurarak itirazın kaldırılmasını sağlaması gerekir. Yahut 1 yıl içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak itirazın iptalini sağlamalıdır.
    Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrinin ardından 15 günlük süre zarfında evi tahliye ederse problem ortadan kalkacaktır. Aynı şekilde, tahliye emrine süresinde itiraz etmezse evden zorla çıkarılacaktır. Bunlar dışında, tahliye emrine itiraz edip sonrasındaki süreçte haksız bulunarak tahliyesi yönünde karar verilmişse yine evden zorla çıkarılacaktır.
    Kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesinin icra takibi yoluyla gerçekleştirilmesi sürecinde gündeme gelen sürelerin, tablo halinde ifade edilmesinde fayda vardır.

DAVA YOLUYLA TAHLİYE
    Kiracı, Kiraya Veren ile mutabık kalmış olduğu bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini yazılı ve geçerli olan bir taahhütname ile taahhüt etmiş olması durumunda Kiraya veren işbu taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde Kiracı aleyhine taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili Sulh Hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilecektir. Önemle belirtilmelidir ki kanun kapsamında da belirtilen 1 aylık süre hak düşürücü nitelikte olup kullanılmaması halinde Kiraya Veren tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliye edilmesini talep edemeyecektir. Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus ise TBK’nun 353. maddesi uyarınca, kiraya verenin en geç davanın açılması için öngörülen sürede kiracıya bildirim yapılarak kiralananı tahliye edeceğini belirtmiş olması halinde, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır. Bununla birlikte, kiralananın kira ilişkisi süresi içerisinde mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda yeni malikin Kiracı’ya karşı geçerli olan tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabileceği kabul edilmektedir. 

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE DAVASINDA ARABULUCULUK SÜRECİ
    Tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açacak olan ev sahibinin dikkat etmesi gereken noktalardan biri de zorunlu arabuluculuk sürecidir. 7445 sayılı Kanun kapsamında, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kiracı tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı olarak getirilmiştir. Bu nedenle, tahliye davası açmak isteyen kişilerin önce arabuluculuk sürecini işletmesi gerekmektedir. Bu şart yerine getirilmeden doğrudan dava açılacak olursa mahkeme davayı reddedecektir.

Arabuluculuk sürecinin sonunda taraflar arasındaki anlaşmazlık çözümlenemeyecek olursa bu durum bir tutanakla tespit edilir. Sonrasında, kiracının tahliye taahhütnamesi ile tahliyesine ilişkin dava açmanın önünde hukuki bir engel kalmayacaktır.

Arabuluculuk sürecinin doğru yürütülmesiyle birlikte, davaya gerek kalmadan uyuşmazlığın çözülmesi veya kişinin davada avantajlı hale gelmesi mümkün olacaktır. Bunu sağlayabilmek ve arabuluculuk aşamasını doğru yürütebilmek için, sürecin başında uzman gayrimenkul avukatından yardım almakta fayda vardır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
    Tahliye taahhütnamesine uymayan kiracı için tahliye davası açılacağı zaman Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olur. Bunun yanı sıra kiraya verenin yetkili mahkeme olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine müracaat etmesi gerekir. 
    Davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi de yetkili mahkeme olarak kabul edilmektedir.
    Özellikle belirtmek gerekir ki tahliye taahhütnamesine dair iş, işlem, uyuşmazlık ve davalarda uzman ve başarılı bir gayrimenkul avukatı yardımına başvurmak, hak ve menfaat kaybı yaşanmaması adına en doğru yaklaşım olacaktır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE NE KADAR SÜRER?
    Tahliye taahhütnamesi ile tahliye süreci 6 ay ila 1 yıl arasında sürer. Fakat belirtmek gerekir ki bu sürelerde değişiklikler söz konusu olabilir. 

TAHLİYE DAVASINDA TAHLİYE TAAHHÜTDNAMESİNE İTİRAZ
    Ev sahibi kiracıya karşı tahliye davası açmışsa kiracı taahhütnameye itirazda bulunabilir. Bu itiraz, taahhütnamenin taşıması gereken şartları içermediğine yönelik olabilir. Örneğin; taahhütnamenin yazılı olmadığına, kiracı yahut temsilcisi tarafından imzalanmadığına, sözleşme ile aynı anda yapıldığına veya taahhütnamede tahliye tarihinin bulunmadığına yönelik itiraz olabilir. Bunlar dışında, tahliye koşullarının gerçekleşmediğine dair itirazlar da söz konusu olabilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE İMZAYA İTİRAZ
    Kiracının tahliye taahhütnamesinde imzaya itirazı varsa ev sahibi bu durum karşısında sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali için tahliye davası açılmalıdır. İtirazla birlikte tahliye takibi de duracaktır. İncelemeler neticesinde imzanın aslında kiracıya ait olduğu ortaya çıkacak olursa İİK m. 275 uyarınca kiracı, imza inkar tazminatı ödeyecektir.
     Bu konuda detaylı bilgi sahibi olmak için sitemizdeki senette imzaya itiraz yazsını okuyabilirsiniz.

TAHLİYE TAAHHÜDÜ İPTALİ
    Tarafların taahhüdü iptal etmeyi birlikte istemeleri durumunda, iptalin önünde bir engel yoktur. Taraflar, aralarında anlaşarak bu taahhüdü iptal edebilirler. Bunun dışında; taraflardan birinin taahhütnameyi imzalarken kandırılmış olması, tehdit edilmiş olması veya kendisine zorla böyle bir belge imzalatılmış olması hallerinde de tahliye taahhüdünün iptali mümkündür.

Tahliye taahhütnamesini imzalayan kişi bu sırada kandırılmış, korkutulmuş veya tehdit edilmişse TBK 39 hükmü uyarınca ilgili taahhütle bağlı olmak zorunda değildir. Fakat bunu, söz konusu durum sona erdikten sonraki 1 yıl içerisinde karşı tarafa bildirmelidir. Kandırıldığını, korkutulduğunu veya tehdit edildiğini kiracı ispatlamalıdır.

Kiracı kandırılma, korkutulma, tehdit edilme gibi durumlardan ötürü taahhüt ile bağlı olmadığına dair ev sahibine bildirimde bulunmazsa tahliye taahhütnamesi ile tahliye mümkün hale gelir. Dolayısıyla, böyle bir durumda hem karşı tarafa bildirim yapılmalı hem de söz konusu eylemler için ayrı hukuki süreçler yürütülmelidir.

SONUÇ
    Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi ve devamı maddelerde düzenlenmiş olup ayrıca bir tazminat yükümlülüğü altına girmeksizin kira sözleşmesinin sona erdirilerek kiralananın tahliye edilmesi imkanını Kiraya Veren’e sağlamaktadır. Bu taahhüt, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte kiralananı boşaltma ve kiraya verene geri teslim etme yükümlülüğünü içermektedir. Ancak, taahhüt tarihine uygun şekilde tahliye gerçekleştirilmezse, kiraya verenin haklarını korumak adına belirli yasal yolları kullanma hakkı doğar. Kiraya veren, kiracının taahhüde uymadığı durumlarda icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir veya dava açabilir.
    Tahliye sürecinde gözetilmesi gereken önemli bir husus ise taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içinde icra ya da dava yoluna başvurulmasıdır. Bu süre, tarafların haklarını koruma açısından kritik öneme sahiptir. Kiraya veren, tahliye talebini bu süre içinde yapmazsa, yargı nezdinde kabul görmeme riskiyle karşı karşıya kalabilir. 
    Sonuç olarak, kira sözleşmelerinde yer alan yazılı tahliye taahhüdü, kiracının belirtilen tarihte kiralananı tahliye etme yükümlülüğünü içermektedir. Bu taahhüde uymayan kiracılarla ilgili olarak kiraya verenin icra veya dava yoluyla haklarını koruma hakkı bulunmaktadır. Ancak, bu süreçte dikkate alınması gereken dava açma veya icra takibi başlatma süresi, tarafların hukuki haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır.